Création de l'élevage

Chapitre II – le choix des locaux et les règles d’implantation

I – les vérifications préalables au choix d’implantation

L’attrait économique du lieu ne sera pas abordé ici. Seuls les aspects juridiques de l’implantation intéressent ce guide et sont en réalité les plus déterminants : zonage agricole et permis de construire.

En principe, l’éleveur, digne de ce nom, est celui qui ne peut concevoir d’élever une race de chien ou de chat sans faire une haute sélection des reproducteurs. Cet éleveur n’a pas à se soucier de son lieu d’implantation au plan économique. Car, la France reste un pays à petite superficie et l’internet est suffisant pour rapprocher un bon éleveur de ses clients.

En revanche, la réussite économique d’une pension est plus sensible à sa zone de chalandise. Il appartient donc à l’entrepreneur de faire une étude de marché et de rentabilité avant de déterminer la zone géographique d’implantation de son chenil ou de sa chatterie.

Des cabinets de conseil en la matière existent.

Mais, revenons aux aspects juridiques du sujet.

A moins de racheter un élevage de chiens ou une pension canine existant régulièrement, il importe, avant de choisir une commune dans le ressort de laquelle implanter son élevage ou sa pension, de vérifier de prime abord qu’aucune contre-indication en matière de détention de chiens et de prévention des nuisances n’existe parmi :

• Le règlement sanitaire départemental (RSD) dont la DASS (Direction des Affaires Sanitaires et Sociales) est en charge de l’application. Ils érigent une distance d’éloignement de 50 mètres des habitations et des lieux de loisir.
• Les éventuels arrêtés municipaux ou préfectoraux,
• Le PLU (Plan Local Urbain), le PPR (Plan de Prévention des Risques), la Carte Communale ou la RNU (Règlement National Urbain) afin de savoir si la commune exclut ou restreint le développement ou l’implantation d’ICPE, de connaître le classement du terrain convoité et déterminer s’il permet d’y créer un chenil.

Le classement se décline entre quatre catégories de zones : zone urbaine, zone à urbaniser, zone agricole, et zone naturelle, lesquelles comprennent des sous-catégories : zone artisanale, zone naturelle classée ou zone Natura 2000 par exemple.

• Le PLU et le PPR pour le besoin éventuel d’un permis de construire, lequel peut être nécessaire à l’édification d’un bâtiment, mais aussi à l’aménagement d’un bâtiment existant, comme par exemple son extension sur une surface à construire finalement supérieure à 5m² et/ou d’au moins 12 mètres de hauteur.

Concernant le zonage, la création d’un élevage de plus de neuf chiens impose de s’installer en zone agricole puisque l’élevage est une activité de même nature. Il est interdit de construire des bâtiments agricoles (élevage) ou commerciaux (pension) ou encore artisanaux (dressage) en zone naturelle.

Un permis de construire des bâtiments d’élevage ne saurait être délivré en dehors d’une zone agricole.

Une pension ou un centre de dressage, qui ressortent de la chambre de commerce ou de la chambre des métiers peuvent être en théorie construits en zone commerciale ou en zone artisanale.

Toutefois, la distance d’éloignement de 100 mètres des habitations tierces, imposée en matière d’ICPE, obligerait l’entrepreneur à acheter une grande partie de la zone, ce qui rendrait le projet financièrement impossible.

C’est entre autres pour cette raison que les pensionneurs et les dresseurs ajoutent une activité, grande ou restreinte, d’élevage à leur projet, afin d’avoir le statut d’agriculteur et pouvoir, par ce biais, construire en ZA (zone agricole).

Il importe également d’interroger la Mairie quant à un éventuel emplacement du terrain :

• dans une zone visée par un PPR ou par un PPRI (Plan de Prévention des Risques d’Inondations) ou par un DCS (Document Communal Synthétique) en application d’un DDRM (Dossier Départemental des Risques Majeurs), par un PCS (Plan Communal de Sauvegarde) pour les risques d’inondation, d’affaissement de terrain, sismiques, d’incendie de forêt, ou d’exposition au bruit (aéroport).
• dans une zone de captage ou de puits de forage employés pour l’approvisionnement en eau domestique.

Il est aussi primordial de se montrer pointilleux quant à la destination du bail en cas de location de locaux ou de terrains.

Mandater un notaire pour recevoir l’acte de vente d’un terrain, édifié ou non, ne suffit pas se protéger pour le cas où le terrain s’avérerait incompatible avec le projet, surtout si le chenil est voué à être une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE).

Il faut à minima se ménager la preuve, par une lettre recommandée avec avis de réception ou par une reconnaissance dans une lettre de mission, d’avoir informé le notaire de la nature précise et complète de son projet.

Pour parfaire, il peut être utile de lui demander expressément dans un courrier de songer à toutes les vérifications d’ordre juridique dont l’absence de litige du cédant avec les tiers et à toutes les conditions suspensives ou résolutoires dans la promesse de vente.

Parmi les conditions suspensives devront figurer à l’évidence : l’obtention d’un permis de construire et/ou l’obtention d’un arrêté préfectoral d’autorisation simplifiée ou pure et simple d’une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) classée « chenil » ou « élevage canin » de plus de 100 ou de 250 chiens sevrés.

Certains notaires refusent de garantir à leur client la destination du bien immobilier dont ils reçoivent l’acte de mutation. Ils considèrent qu’il appartient à leur client d’apprécier souverainement la réalisation de la condition suspensive.

C’est pourquoi, dans la mesure où l’élevage est une activité agricole, il est recommandé, lorsque la propriété comprend des terres agricoles ou une forêt, de s’adresser à la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (la SAFER) pour se faire assister dans l’opération d’acquisition.

La SAFER défend les projets agricoles. Le Ministère de l’Agriculture est l’actionnaire majoritaire de la SAFER.

La SAFER est apte à rédiger les promesses de vente et d’achat et à accompagner les entrepreneurs dans leurs démarches en matière d’urbanisme (Mairie, permis de construire) voire d’environnement (ICPE), bien que ce domaine ressorte plus du domaine des bureaux d’études en environnement (BEE) qui ont également un rôle de conseil.

Les ventes opérées via la SAFER sont exonérées de droits de mutation (5,8% du prix), lesquels sont remplacés par une commission calculée à un taux négociable et généralement d’un niveau équivalent. La SAFER ajuste souvent sa commission théorique de 8,4% TTC (soit 7% HT) au taux légal des droits de mutation (5,8%), surtout lorsque l’investisseur ne déduit pas la TVA.

Le système a été étudié de sorte que passer par la SAFER ne soit pas plus onéreux que de confier toute l’opération à un notaire. Les « frais de notaire » (émoluments + droits de mutation) sont d’environ 7%.

Enfin que la SAFER intervienne ou non, la réception de l’acte de vente par un notaire reste incontournable*. Dans les deux cas, les émoluments du notaire sont du même montant.

*sauf cas rare d’achat par adjudication à la barre d’un tribunal où l’avocat est obligatoire.